O Built to Suit, tradução literal, contruído para servir, é um instituto “importado” do Direito Norte-Americano introduzido em nosso ordenamento jurídico, inicialmente, por construção doutrinária e jurisprudencial, e, posteriormente, pela edição da Lei nº 12.74/12, que acresceu à Lei do inquilinato o art. 54-A.

No dizer do eminente jurista Scavone Júnior, o referido instituto, que tem natureza jurídica de locação não-residencial, consiste no negócio jurídico mediante o qual uma das partes, o locatário/contratante, contrata do locador/contratado a construção de imóvel de acordo com as necessidades do contratante e recebe do contratado o prédio de acordo com as diretrizes estabelecidas, respeitados os termos da encomenda realizada.

Vale referir que, por vezes, o locador, quando da contratação do Built to Suit, sequer é o proprietário do imóvel em que será erguido o prédio objeto da locação, compondo suas obrigações contratuais a compra do imóvel com as características pré-determinadas pelo locatário, obedecendo os limites de localização imposto por este.

A título exemplificativo, tem-se o caso em que uma empresa do ramo de restaurantes deseja abrir uma nova sede em um bairro cidade, sem imobilizar seu capital, seja na reforma de um bem locado, seja na aquisição e adaptação de um imóvel para atender à atividade a ser ali desenvolvida.

Nesse caso, o locatário contratará a locadora, por meio de contrato de Built to Suit, que se responsabilizará por i) encontrar o local que atenda às necessidades de logística e de mercado do contratante, ii) adquirir o imóvel, se o bem ainda não compuser o patrimônio da contratada, e iii) construir (ou reformar) o prédio, de acordo com as especificações definidas pelo contratante; iv) ceder o seu imóvel mediante locação para a empresa contratante.

Tendo em vista o alto investimento envolvido na transação, os contratos Built-to-suit costumam albergar prazos extensos, com hipóteses de rescisão restritas e pré-definidas, no mais das vezes, acompanhadas de cláusulas penais bastante severas.

Com efeito, a norma inscrita no caput do art. 54-A da Lei do inquilinato admite ampla liberdade à vontade das partes, que poderão convencionar livremente sobre a renúncia antecipada do Direito ao pedido de revisão dos alugueres por ambas as partes, sobre o valor da cláusula penal, no caso de devolução antecipada, até o limite da soma dos aluguéis a receber até o final do contrato, imposição de multas pelo descumprimento de prazos e parâmetros de obra, liberdades essas que não são observáveis nas locações comuns. O Direito à renovação compulsória, contudo, não poderá ser objeto de renúncia antecipada.

Convém frisar, ainda, que é comum, neste tipo de contrato, a presença da figura de uma companhia securitizadora de recebíveis, que recebe do locador os créditos advindos do Built to Suit e antecipa a este o valor estabelecido no contrato a título de locativos mensais, minorando o risco assumido pela contratada.

A empresa securitizadora, por sua vez, emite Certificado de Recebíveis Imobiliários, registrando o contrato à margem da matrícula do bem, sendo possível a prestação, por parte do locador à securitizadora, a garantia fiduciária do imóvel objeto do Built do Suit.

A administração pública, atenta às vantagens dessa modalidade locatícia, mormente no que tocam à celeridade da concretização das obras e à redução dos custos para sua implementação, passou a admitir o Built to Suit em suas contratações, viabilizando a contratação direta de locação sob medida (operação built to suit), com dispensa de licitação, observado o limite dos locativos mensais de 1% do valor do bem locado, a teor do art. 47-A e seus parágrafos, acrescido à Lei 12.462/2011 pela Lei 13.190/2015.

Como se percebe, a locação por encomenda mostra-se como alternativa bastante atrativa tanto no âmbito das relações privadas quanto das contratações com a administração pública, uma vez que isenta o locatário de realizar altos investimentos de capital e de tempo para a aquisição e construção ou reforma do local onde desenvolverá sua atividade econômica.

Denota ainda maior importância no cenário de instabilidade econômica vivenciado na atualidade, eis que viabiliza a atividade produtiva, ao minorar o risco suportado pelo empresário que se dispõe a iniciar ou ampliar os seus negócios nesse momento de incertezas.