Por meio do REsp 1.599.511/SP, o STJ pacificou questão, há muito debatida, acerca da existência ou não de abusividade no repasse pelas incorporadoras ao consumidor, adquirente de unidade em regime de incorporação imobiliária, do dever de pagar comissão de corretagem.

Com efeito, embora não haja dúvidas quanto ao fato de que o corretor desempenhe função em benefício do Incorporador, prestando-lhe um serviço, e, embora o dever legal de remunerar o corretor seja de quem o contratou, o entendimento do STJ é de que não há ilicitude na transferência desse dever, mediante cláusula expressa no contrato, que ensejará a assunção da dívida por parte do adquirente.

Importa referir que, para que a cláusula seja válida, em respeito ao dever de informação adequada, deve reportar o preço total da aquisição do imóvel, destacando o repasse da obrigação e o valor da comissão.

Ademais, o consumidor deverá ser informado do valor total da proposta, nele incluso o valor da comissão de corretagem, desde a primeira aproximação para concretização da venda, sendo abusiva a conduta de surpreender o comprador com o acréscimo da comissão somente no momento da assinatura do contrato, o que ensejará a vinculação do incorporador ao preço inicialmente ofertado.

Do desrespeito ao dever de informação, decorrerá a invalidade da transferência do ônus, bem como o dever de restituição, pelo incorporador, das quantias eventual e indevidamente pagas a esse título pelo adquirente consumidor.

Neste caso, o STJ fixou o prazo prescricional de 3 (três) anos para que seja requerida a restituição, contados do desembolso, nos termos do Resp 1.551.956/SP, julgado em 24/8/2016, também sob a sistemática do precedente obrigatório.

Importa referir que a conclusão pela validade da transferência da comissão ao consumidor ocasionará maior segurança jurídica à Indústria da Construção Civil, uma vez que esta, desobrigando-se do custeio da comissão, findará por ter reduzido o risco de sua operação, mormente para os casos de distratos das vendas concluídas.