A denúncia motivada dos contratos de compromisso de compra e venda de unidades autônomas em incorporação imobiliária pelo consumidor e o dever da Incorporadora de restituir parcelas adimplidas.

Com a crise econômica que se instalou no país nos últimos dois anos, ganhou relevância a discussão doutrinária e jurisprudencial acerca das consequências da resilição unilateral das promessas de compra e venda de imóveis no âmbito das incorporações imobiliárias.

As principais dúvidas que assolam o público geral dizem respeito à interpretação das cláusulas contratuais, levando aos seguintes questionamentos: É abusiva a retenção de valores já adimplidos? Existe limitação à retenção destes valores? É possível a devolução em parcelas?

Como premissa, é necessário ter em mente que a denúncia do contrato por decisão imotivada do consumidor é considerada resolução por culpa exclusiva deste.

O STJ entende que é justo e razoável que o incorporador retenha parte das prestações pagas pelo consumidor, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. A Corte Superior tem balizado como razoáveis e proporcionais as retenções levadas a efeito observando-se os limites de 10% a 25% do valor efetivamente pago pelo consumidor, ressalvado o direito de, também, descontar os juros moratórios incidentes sobre as parcelas inadimplidas.

Quanto ao prazo e à forma da restituição a ser realizada pela Incorporadora, a Súmula 543 do STJ estabelece que essa ocorra em uma só parcela, imediatamente após o desfazimento do contrato.

Os empresários atuantes no mercado imobiliário advogam que o alto índice de distratos operados no último ano, aliado à limitação jurisprudencial das retenções, bem assim à imposição de que as restituições ocorram de uma só vez, vem agravando a grave crise experimentada pela indústria da construção civil, principalmente considerando-se que o custo aproximado de comissão de corretagem decorrente do fechamento dos contratos de compra e venda é de 3 a 5% do valor integral do imóvel, o que, no mais das vezes, supera e muito o limite jurisprudencial de 25% do valor despendido pelos adquirentes distratantes.

Nesse panorama, as entidades vinculadas ao setor vêm propondo aos tribunais alterações na jurisprudência dominante, para que a limitação balizadora das retenções, bem como a forma de pagamento das restituições sejam mitigadas, e, ainda, para que os adquirentes investidores deixem de ser tratados sob a égide do CDC.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo tem se mostrado sensível aos argumentos dos incorporadores, proferindo decisões vanguardistas em favor desses últimos.